براساس ماده 486 قانون مدنی «تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان انتفاع (بهره مندی) و استفاده از عین مستأجره است به عهده موجر است، مگر این که ضمن عقد اجاره 2 طرف به طور دیگری با همدیگر توافق کرده باشند یا عرف آن منطقه خلاف آن باشد.»

همچنین ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 و ماده 10 این قانون مصوب سال 62 نیز به این موضوع اشاره کرده است. با این موارد، می توان گفت که تعمیرات اساسی اماکن استیجاری مانند تعمیر دستگاه های سرمایشی، گرمایشی و آسانسور بر عهده موجر است.

حال اگر موجر اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه ها توسط خودش به مستأجر دهد، او می تواند تعمیرات را انجام دهد در غیر این صورت مستأجر می تواند از طریق دادگاه موجر را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن موجر به انجام تعمیرات، مستأجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند چه می شود؟

چنان چه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده ای نداشته باشد و نتوان از مورد اجاره استفاده مطلوب کرد و عیب هایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می شود و اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه های تعمیرات را از موجر ندارد.

با اشاره به ماده 485 قانون مدنی بنا بر ماده 485 قانون مدنی «اگر در مدت اجاره، تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات شود، اگر چه هم در این مدت نتواند از عین مستأجره به طور کلی یا جزیی استفاده کند؛ در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

در صورت اجازه موجر به مستاجر برای انجام تعمیرات، مستأجر می تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه های مربوطه را از موجر دریافت کند و یا آن را با اجاره بها تسویه حساب کند و اگر هزینه های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر این که هر 2 طرف در مورد پرداخت آن با هم توافق کرده باشند.