عرصه چیست؟
در اصطلاح قطعه زمینی است که در آن مستحدثات پدید آورده به صورت، بنا یا اشجار یا به صورت محوطه که تأسیسات ورزشی در آن باشد. به عبارت دیگر زمینی را عرصه گویند که اولاً دارای مالک است؛ ثانیاً مشغول به بنا یا اشجار یا به طورکلی مستحدثات است.

در این صورت اگر در سند معامله ای عرصه را بفروشند معنی فروش عرصه این است که مستحدثات واقع در آن عرصه موضوع معامله نیست و نیز اگر کسی بگوید عرصه مال من است این گفتار وی اقراری است بر اینکه اعیان واقع در آن عرصه مال وی نیست.

اعیان چیست؟
اعیان عبارت از هر شی ء مادی که به غیرمنقول، مخصوصاً زمین ملحق و ملصق باشد.

اعیان جمع عین است. خانه، دکان، اشجار و حتی مجرای قنات مشمول تعریف اعیان است.

دکتر لنگرودی در کتاب الفارق عین را به معنی مالی دانسته است که در خارج از ذهن جود داشته باشد، خواه منقول باشد، خواه غیرمنقول.

حق اعیانی چیست؟
عکس حق اعیانی چیست؟

طبق ماده 1410 این قانون “حقی است که مالک یک قطعه از یک زمین می تواند به دیگری حقی دهد که به موجب آن، دیگری مالک بنا یا ساختمان یا گیاهان بر روی عرصه، بالای آن یا در زیر آن شود”

تفکیک اراضی چیست؟
به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان یا ملکزمین به قطعات کوچک تر است. آن را تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر می گویند.

مرجع درخواست تفکیک
بر اساس مفاد ماده 150 قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شده و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد.

مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی (دارایی) خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

نحوه تفکیک املاک در دادگاه ها و ادارات ثبت
بر اساس ماده 154 اصلاحی قانون ثبت، مصوب 31 تیر 1365 مجلس شورای اسلامی (ماده 4 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصطلاحات بعدی آن)، دادگاه ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به تفکیک اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها، باید نقشه تفکیکی را جهت تأیید به شهرداری محل بفرستند؛ در صورت تأیید، اقدام به تفکیک نمایند و شهرداری ها مکلف اند که ظرف 2 ماه نسبت به آن کتباً اظهار نظر کنند.

اگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری اظهار نظر ننمایند، ادارات ثبت و دادگاه ها راسا نسبت به تفکیک اقدام خواهند نمود. متن ماده مذکور چنین است: دادگاه ها و ادارات ثبت و اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند.

شهرداری ها نیز مکلف اند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر کرده و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.

لازم به یادآوری است که مطابق ماده 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت…. در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در آن قانون، نیاز به تفکیک ملک باشد، واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود راسا اقدام خواهند نمود و مورد مشمول مقررات ماده 4 و استعلام از شهرداری نخواهند بود.

در واقع این استثنایی نسبت به حکم کلی مذکور در ماده 154 اصلاحی قانون ثبت (ماده 4 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت) است.

موانع تفکیک
از جمله این محدودیت ها می توان به موارد زیر اشاره نمود:

ممنوعیت تفکیک املاکی با تعداد طبقات بیش از حد مجاز
تفکیک املاک داخل رفوژ
ممنوعیت تفکیک اراضی در حوزه صنعتی با مساحت تعیین شده
تفکیک استادیوم های ورزشی
تفکیک اراضی و باغات کشاورزی بر اساس بخشنامه های مرتبط و …
تفکیک عرصه و اعیان
تفکیک عرصه و اعیان

در جایی که مالکیت عرصه و اعیان شش دانگ متعلق به دو مالک جدا باشد یکی از آنها قصد داشته باشد که این دو را تنها به تملک خود درآورد، بند 380 مجموعه بخشنامه های ثبتی بیان می دارد:

در مواردی که مالک اعیان قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر به انتقال در صدور سند مالکیت اقدام نماید. بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود انجام تفکیک عرصه مزبور احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد؛ درنتیجه می توان از مقررات تجمیع پیروی کرد و سند واحدی برای ملک صادر کرد و در موردی که مالک قصد دارد عرصه یا اعیان را به دیگری انتقال دهد، می توان از مفهوم بند 382 مجموعه بخش نامه های ثبتی استفاده کرد که بیان می دارد (در مواردی که مالک اعیانی های ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرر آیین نامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان طور که در ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود.

لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ اخطار گردد، بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود) و به تفکیک عرصه و اعیان پرداخت و سند مالکیت جدا صادر کرد.