در گذشته ، بسیاری از املاکی که به اشخاص تعلق داشتند ، فاقد سند رسمی محسوب می شدند ؛ به این معنا که صرفا برخی مالکان برگه ای قدیمی که نشانگر مالکیت آنها بر ملکشان بود را در اختیار داشتند و این در حالی است که با گذشت زمان و تصویب قوانین ناظر بر ثبت املاک در کشور ، نیاز بود تا این دسته از مالکان نیز بتوانند املاک خود را به ثبت رسانیده و برای آنها سند دریافت نمایند .
اهمیت گرفتن سند رسمی برای املاک که به هر دلیلی فاقد سند هستند ، به این خاطراست که توان اثباتی اسناد رسمی اصولا بیشتر از اسناد عادی می باشد . به همین دلیل است که پس از تصویب قوانین ثبتی در خصوص اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی ، راه هایی حقوقی برای دریافت سند برای املاک فاقد سند رسمی پیش بینی شد که در ادامه این مقاله ، قصد داریم به توضیح راهکارهای حقوقی گرفتن سند برای املاک فاقد سند رسمی بپردازیم .
بر این اساس ، ابتدا به توضیح مشکل املاک فاقد سند و راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند پرداخته و سپس ، نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند را بررسی خواهیم نمود .
مشکل املاک فاقد سند
در کشور ما ، اسناد موید مالکیت افراد بر املاک شامل اسناد عادی و اسناد رسمی هستند . اسناد رسمی ، به اسنادی گفته می شود که در ادارات و سازمان های مربوطه همچون اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ؛ اما اسناد عادی می توانند توسط خود اشخاص بر روی یک برگه عادی تنظیم و ذیل آن امضا شده باشد .
علی القاعده اسناد رسمی که نشانگر مالکیت افراد بر املاک هستند ، نسبت به اسناد عادی و غیر رسمی ، از ارزش و اعتبار بیشتری برای اثبات مالکیت برخوردار بوده و استناد به مالکیت از طریق آنها ، با سهولت بیشتری امکان پذیر است . البته لازم به ذکر است که اسناد رسمی مالکیت به دو شکل هستند که یا به صورت سند رسمی منگوله دار یا دفترچه چند برگی است و یا اینکه به صورت سند رسمی تک برگی است که جدیدا صادر می شود و دارای هولوگرام و شناسه یکتای سند مالکیت می باشد .
با این وجود ، هنوز هم هستند اشخاص و مالکانی که بنا به دلایلی موفق نشده اند برای املاک خود سند رسمی دریافت نمایند . در این صورت ، بر اساس قانون ، تحت شرایط خاصی می توانند برای گرفتن سند رسمی برای املاک فاقد سند خود اقدام نموده و از طریق سامانه ای که در قسمت های بعدی ذکر می شود ، اقدام به گرفتن سند برای املاک فاقد سند خود نمایند .
نکته مهمی که در خصوص مشکل املاک فاقد سند وجود دارد آن است که گرفتن سند رسمی برای اثبات مالکیت املاک ، از اهمیت زیادی برخوردار می باشد ؛ چرا که گاها سند عادی گم می شود و یا اینکه مورد جعل قرار می گیرد . علاوه بر این ، امکان بروز دعاوی حقوقی ناشی از سند عادی و در نتیجه ادعای انکار و تردید نسبت به اسناد عادی وجود خواهد داشت .
لذا بسیاری از مالکان تمایل دارند که برای حل مشکل املاک فاقد سند خود اقدام نموده و برای املاک شان سند رسمی بگیرند . گاهی تصور می شود که دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند ، بسیار دشوار و ناممکن بوده و یا اینکه هزینه گزاف در بر دارد ؛ در حالی که در قسمت بعد ، قصد داریم راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند را مطرح نموده و نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند را شرح دهیم .
حتما بخوانید: سند رسمی چیست
راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند
در این قسمت قصد داریم راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند را مطرح نماییم ؛ اما قبل از آن باید به یک نکته اشاره نمود و آن این است که منظور از املاک فاقد سند چیست و چه کسانی می توانند برای حل مشکل املاک فاقد سند خود از طریق این راهکارها اقدام نموده و سند رسمی مالکیت دریافت دارند ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که برای حل مشکل املاک فاقد سند ، ماده 147 قانون ثبت به تصویب رسیده است که بر اساس این مواد ، نحوه گرفتن سند مالکیت برای املاک فاقد سند مورد توجه قرار گرفته است و پس از آن هم در قانونی موسوم به « قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی » به تصویب رسیده است .
در قانون مذکور ، مقرر شده است که برای صدور سند ملکی برای ساختمان های ایجاد شده بر روی زمین های با سابقه ثبت و نیز صدور سند مالکیت برای زمین های کشاورزی و نسق های زراعی و باغات که بنا به دلایلی همچون فوت کردن مالک و یا عدم دسترسی به مالک و یا مفقود الاثر بودن وی ، امکان صدور سند مالکیت وجود نداشته است ، هیاتی بنام هیات حل اختلاف ثبتی تشکیل می شود لذا به طور کلی ، در این شرایط می توان اقدام به گرفتن سند رسمی مالکیت نمود :
اراضی کشاورزی ، باغ ها و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی ، همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده است و به دلیل عدم دسترسی به مالک یا فوت ملک رسمی و یا ورثه ، موفق به اخذ سند مالکیت نشده است ؛
املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی ، مالک رسمی ملک مشاع بوده است و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکان ملک مشاع و یا فوت سایر مالکان و یا ورثه آنها ، گرفتن سند مالکیت شش دانگ امکان پذیر نمی باشد ؛
املاکی که عرصه آنها وقف شده است و متقاضی ، عرصه را با حق احداث اعیان اجاره کرده است ولی موفق به گرفتن سند مالکیت برای اعیان نشده است که در این صورت ، طبق راهکارهای حقوقی ارائه شده ، این افراد می توانند اقدام به دریافت سند برای املاک فاقد سند نموده و مشکل خود را برطرف نمایند . لذا منظور از سند ، دریافت سند رسمی در مواردی که در فوق ذکر گردید می باشد .
راهکار حقوقی برای گرفتن سند رسمی مالکیت ، بر اساس ماده 147 قانون ثبت آن است که متقاضیان ، به سایت ثبت ملک مراجعه نموده و درخواست خود برای دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند را از طریق این سامانه ارائه نمایند که در قسمت بعد ، نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند از طریق این سامانه را توضیح خواهیم داد و در مقاله ای جداگانه به توضیح سامانه همیار سند خواهیم پرداخت .
نکته مهم دیگری که باید در این قسمت ذکر کرد ، آن است که درخواست صدور سند تک برگی و رسمی از طریق سامانه ثبت ملک ، صرفا محدود به مواردی است که در بالا ذکر گردید . لذا اشخاص زیر نمی توانند برای ثبت سند مالکیت در این سامانه درخواست طرح نمایند :
اراضی و املاکی که سابقه ثبتی نداشته باشند ؛
املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند ؛
املاک و اراضی که مالک آنها در قید حیات است و امکان دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد ؛
املاک و اراضی که مالک آنها فوت کرده است ولی متقاضی ، برای ثبت ملک به ورثه وی دسترسی داشته و امکان انتقال سند رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی وجود دارد .
تاریخ خبر : ۱۴۰۱/۰۶/۱۵