زمانی بیش از یک نفر مالکیت یک ملک را در اختیار داشته باشند، اصطلاحا گفته می شود که ملک مشاع است. ملک مشاع، ملکی است که میان دو نفر یا بیشتر مشترک باشد. دانش حقوقی به این حالت از مالکیت، اشاعه می گوید. مالکین در جزء به جزء ملک مشاع، شریک هستند و به صورت قانونی از آن سهم دارند. قرارداد فروش ملک مشاع ، زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که یک شریک یا تمام شرکا تمایل داشته باشند که سهم شراکت خود را به شخص ثالث بفروشند. نمونه مبایعه نامه ملک مشاعی در حقیقت یک قرارداد خرید و فروش است که از عقد بیع پیروی می کند. به همین دلیل این قرارداد را نمونه مبایعه نامه ملک مشاعی نیز می نامند.

ملک مشاع یک نوع از متداول ترین انواع مالکیت ملک در میان مردم است. این حالت از مالکیت، در بیشتر موارد از طریق ارثیه و ما ترک متوفی به وراث منتقل می شود. به غیر از انتقال مال مشاع به وسیله ارث، در بسیاری از موارد، به دلیل عدم داشتن سرمایه کافی، اشخاص تصمیم می گیرند که با روی هم گذاشتن سرمایه نقدی، یک ملک را خریداری کنند. در این شرایط دو یا چند شخص سرمایه نقدی خود را برای خرید یک ملک به صورت سه دانگ، سه دانگ یا به شکل دیگر سرمایه گذاری می کنند. در این شرایط ممکن است سهم هر کدام از طرفین برابر باشد یا اینکه یک شخص سهم بیشتری از ملک را خریداری کرده باشد. در هر صورت ملک خریداری شده، به عنوان یک مال مشاع در مالکیت خریداران خواهد بود.

نمونه قرارداد خرید ملک مشاع چگونه قراردادی است؟
از نظر دانش حقوقی، نمونه قرارداد خرید ملک مشاع یا نمونه قرارداد فروش ملک مشاعی ،یک عقد بیع است. براساس این قرارداد، مالکیت یک ملک منتقل می شود. تفاوت بزرگ این قرارداد با سایر قراردادهای خرید و فروش این است که در این قرارداد تعداد مالکان بیش از یک شخص است. در سایر موارد، این قرارداد تفاوتی با دیگر قراردادهای خرید ملک یا قرارداد فروش آن ندارد.

نکته مهم برای تنظیم و اجرای قرارداد فروش ملک مشاع این است که تمام مالکان باید به انتقال مالکیت و فروش ملک راضی باشند. یک شخص از مالکین نمی تواند بدون اجاره دیگر اشخاص، ملک مشاع را بفروشد و اجازه فعالیت در آن را به خریدار جدید بدهد. البته به صورت قانونی، مالک اختیار فروش اموال خود را دارد. در قرارداد فروش ملک مشاع نیز فروش یا واگذاری اموال نیاز به رضایت دیگر مالکان ندارد اما بهره برداری از ملک جزء حقوق مادی محسوب می شود و باید با رضایت تمام مالکان باشد. به همین دلیل است که تاکید می کنند فروش سهم مالکیت از ملک مشاع باید با رضایت و توافق شرکا باشد، زیرا صرف انتقال مالکیت، برای خریدار جدید بهره ای ندارد. در ادامه مطلب بیشتر توضیح خواهیم داد.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
یکی از مهمترین شروط برای فروش ملک مشاع ، رضایت شریک است. با این حال هر کدام از شرکا نسبت به سهم خود از مال مشاع، اختیار دارند. هر شریک می تواند سهم خود از مال مشاع را تصرف کند. یعنی می تواند سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، واگذار کند یا اینکه اجاره بدهد. قانون از اصطلاح تصرف حقوقی برای این حالت استفاده کرده است. اما نکته مهم در این رابطه، تصرف مادی ملک مشاع است. در زمینه تصرف مادی، نیاز به رضایت و توافق تمام شرکا است. به همین دلیل است که می گویند، فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک مشکل دارد.